Stručná charakteristika

V případech, kdy uvažujete o koupi nemovitosti či bytu a chybí Vám potřebná finanční částka, můžete svou situaci řešit formou hypotéčního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření. Na rozdíl od běžného úvěru se obě formy liší tím, že jsou podporovány státem a daňově zvýhodněny.

Hypotéční úvěr je dlouhodobý účelový úvěr, který musí být použit na investice do nemovitosti a zároveň musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Je určen fyzickým osobám, občanům ČR, popřípadě osobám s trvalým pobytem na území ČR. Společnou žádost o úvěr mohou předložit maximálně 4 osoby nebo 2 domácnosti. V případě společného jmění manželů (SJM), musí žádat o hypoteční úvěr manželé společně.

Hypotéční úvěr lze použít zejména pro tyto případy:

• na koupi nemovitosti (rodinný dům, byt, pozemek, chata atd.)
• na výstavbu, dostavbu nebo přístavbu nemovitosti
• na rekonstrukci, modernizaci, opravu či údržbu nemovitosti
• vypořádání spoluvlastnického podílu nemovitosti
• splacení dřívějších úvěrů, které byly prokazatelně použity na investici do nemovitostí

Zajištění hypotéčního úvěru a pojištění zastavované nemovitosti

Úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti (hypotékou), která se nachází na území ČR a je zapsána do katastru nemovitostí. Touto nemovitostí je zpravidla samotný objekt, na který se hypotéční úvěr použije. Nemovitost, která je předmětem zajištění hypotéčního úvěru, musí být pojištěna proti živelním rizikům na takovou částku, aby v případě vzniku pojistné události mohla plně nahradit výši nákladů nutných k obnovení původního stavu nemovitosti. Banka může v některých případech požadovat i další druh pojištění, např. uzavření životního pojištění klienta.

Výše, splatnost, čerpání, úroková sazba a splácení úvěru

Výše hypotéčního úvěru je limitována hodnotou zastavených nemovitostí a schopností klienta úvěr splácet. Minimální a maximální doba splatnosti jsou individuálně stanoveny poskytovatelem hypotéčních úvěrů. Úroková sazba je stanovena individuálně na základě posouzení návratnosti a hodnoty zajištění úvěru nemovitosti.

Jak budu hypoteční úvěr splácet

• dobu splatnosti hypotéky můžete zvolit v rozmezí 5 – 40 let (v případě úvěru do 70 % hodnoty nemovitosti);
• hypotéku jste povinni splatit nejpozději do 70-ti let věku;
• po dobu čerpání hypotéky hradíte pouze úroky z aktuálně čerpané částky hypotečního úvěru;
• po úplném vyčerpání hypotéky dle vaší volby:

– formou pravidelných měsíčních hypotečních splátek (tzv. anuit). Anuita je konstantní platba zahrnující úrok a jistinu,

– formou progresivních splátek,

– formou degresivních splátek.

V jaké výši mohu hypotéku získat

• hypotékou můžete splatit až 90 % zástavní hodnoty nemovitosti
• minimální výše hypotéky je 300 tis. Kč
• maximální výše hypotéky není omezena
• výše hypotéky je limitována schopností klienta splácet

Čerpání hypotečního úvěru

• jednorázové čerpání hypotéky (např. koupě nemovitosti, refinancování úvěru)
• postupné čerpání hypotéky (např. výstavba či rekonstrukce bytu, rodinného domu nebo v případě, že dohodnutá platba za nemovitost je rozložena do více splátek)

Výhody:

• rychlé řešení bytové situace
• minimální nárok na vlastní kapitál
• možnost rozložení splátek na delší časové období
• státní podpora a odečet úroků z daňového základu
• nízká úroková sazba
• možnost kombinace se stavebním spořením a dalšími produkty
• možnost zareagovat na výhodnou nabídku na trhu nemovitostí

Nevýhody:

• velké množství dokumentů potřebných ke schválení hypotéky
• procedura vedoucí k získání hypotéky je poměrně složitá a časově i finančně náročná
• povinnost zajištění hypotéčního úvěru zástavním právem k nemovitosti nezávisle na výši úvěru

Hypotéky 2018 – nové podmínky

Od 1. října platí nová pravidla, která zavedla Česká národní banka. Cílem tohoto opatření je, aby se lidé, kteří nemají dostatečné příjmy na splácení hypotečního úvěru, přestali nekontrolovatelně zadlužovat. Banky nesmí poskytovat hypotéku ani jiný úvěr zákazníkům, kteří by nesplnili nastavené limity označované jako DTI a DSTI. Existuje výjimka, která umožňuje tyto ukazatele navýšit o 5 %, ale pouze v opodstatněných případech. 

Co je to DTI

Ukazatel, který sleduje, jaká je celková výše všech úvěrů ve vztahu k čistému ročnímu příjmu klienta. Nesmí překročit 9násobek.

Co je to DSTI

Ukazatel, podle kterého nesmí podíl všech splátek překročit 45 % všech měsíčních příjmů.

Co je to LTV (loan to value)

LTV je zjednodušeně řečeno poměr půjčky k hodnotě nemovitosti. Už od roku 2017 platí, že maximální výše hypotéky může být pouze 80 – 90 %.

Michael Molek